Avant-contrat décisif, le compromis de vente engage acheteur et vendeur. Voici comment il se déroule, les délais à connaître et les erreurs qui coûtent cher.
Le compromis de vente est l’étape qui scelle un achat immobilier : dès sa signature, acheteur et vendeur sont engagés, bien avant l’acte définitif. C’est aussi le document qui fixe le prix, les conditions et le calendrier. Mal rédigé ou signé trop vite, il peut réserver de mauvaises surprises. Voici, étape par étape, comment fonctionne un compromis de vente et les pièges que notre étude vous aide à éviter.
Aussi appelé « promesse synallagmatique », il vaut vente dès lors que les conditions prévues sont remplies. Trois points le caractérisent.
Un engagement réciproqueL'acheteur s'engage à acheter et le vendeur à vendre, au prix convenu. C'est sa différence avec une simple offre. | Un dépôt de garantieL'acquéreur verse en général 5 à 10 % du prix, séquestré chez le notaire et déduit du prix final. | Des conditions suspensivesObtention du prêt, droit de préemption, absence de servitude… Si l'une n'est pas levée, la vente tombe sans pénalité. |
Après la signature du compromis de vente, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai légal de rétractation de 10 jours. Pendant cette période, il peut renoncer sans motif et récupérer l’intégralité de son dépôt. Ce droit ne bénéficie qu’à l’acheteur : le vendeur, lui, est engagé dès la signature.
Un bon compromis de vente intègre les conditions suspensives utiles : obtention du prêt, absence de servitude d’urbanisme, purge des droits de préemption. Pour comprendre la différence avec la promesse unilatérale, vous pouvez consulter l’ANIL, agence nationale pour l’information sur le logement.
Entre la signature de l’avant-contrat et l’acte définitif, le notaire instruit le dossier, lève les conditions suspensives, vérifie l’origine de propriété et les diagnostics, puis prépare la publication foncière. Ce délai, souvent de deux à trois mois, sécurise l’acquéreur comme le vendeur. Pour préparer votre projet, vous pouvez consulter notre accompagnement achat-vente.
Le dépôt de garantie versé à la signature du compromis de vente, généralement de 5 à 10 % du prix, est séquestré chez le notaire puis déduit du prix à l’acte définitif. En cas de défaillance injustifiée de l’acquéreur après le délai de rétractation, cette somme peut être conservée par le vendeur.
De la signature du compromis de vente jusqu’à la remise des clés, l’étude reste votre interlocuteur : elle veille au respect du calendrier, vous informe de l’avancement et lève les éventuels obstacles, pour une transaction fluide et sécurisée.
Non, mais il est vivement conseillé : il sécurise l’accord et encadre les conditions jusqu’à l’acte définitif.
L’acheteur le peut dans les 10 jours, ou si une condition suspensive échoue. Au-delà, se rétracter expose à perdre le dépôt.
Ce n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé : le notaire vérifie les pièces et protège les deux parties.
Si la condition suspensive de prêt est prévue, la vente est annulée et le dépôt de garantie restitué à l’acheteur.
Faites relire ou rédiger votre compromis par l’étude Marie Arietti à Montbonnot : chaque clause vérifiée, chaque délai sécurisé.